На что обратить внимание при

Осмотр квартиры перед покупкой: полное руководство

Избежать неприятных неожиданностей после заселения в купленную квартиру поможет тщательная подготовка к сделке, к которой следует отнести юридическое подтверждение на право собственности продавца (если покупаемая квартира из вторичного фонда) и обязательный осмотр квартиры перед покупкой.

По мнению экспертов рынка недвижимости, предварительный осмотр технического состояния квартиры перед ее покупкой и его результаты:

• являются поводом для обсуждения и объективного формирования ее стоимости;
• позволяет сориентироваться в необходимости ремонта квартиры после заселения и размера затрат на него;
• определяет особенности ее последующей эксплуатации.

Как подготовиться к осмотру

Осмотр состояния квартиры перед ее покупкой должен проводить эксперт, специализирующийся в сфере эксплуатации фонда и инженерных сетей в многоквартирных домах. Услуги таких специалистов стоят недешево, но эти затраты оправдывают себя в случае, если продавец квартиры умышленно скрывает фактические данные о ее состоянии.

Однако, если услуги такого специалиста вам недоступны, провести осмотр квартиры можно самостоятельно, но к этой процедуре необходимо тщательно подготовиться, изучив:

• информацию о средних и предельных сроках эксплуатации внутриквартирных и внутридомовых инженерных коммуникаций;
• информацию о правилах и технических требований к внутриквартирной перепланировке;
• информацию о сроках, правилах эксплуатации и поверке оборудования и внутриквартирных приборов учета;
• информацию о техническом состоянии внутридомового оборудования (лифтов, мусоропроводов, вентиляционных шахт, кровли).

Что нужно знать о квартире перед ее осмотром

Перед началом осмотра нужно изучить документацию по ней:

• техпаспорт
  • выдается БТИ собственнику, и позволяет установить основные данные о квартире:
    • фактическую площадь квартиры в целом и каждого ее помещения, включая технические, отдельно,
    • утвержденную планировку квартиры,
    • согласованное количество и фактическое наличие окон и балконов;
    • бойлер,
    • газовую или электроплиту,
    • колонку;

    Не лишним будет изучить информацию о жилом доме в целом. Получить ее можно в управляющей компании, ЖЭС, председателя ТСЖ или ЖСПК. Особое внимание при этом следует уделить:

    • дате ввода дома в эксплуатацию;
    • дате проведения последнего капитального ремонта дома;
    • актам проверки технического состояния системы отопления, газовой сети, сети электро- водоснабжения и водоотведения.

    Осмотр квартиры: что должно привлечь ваше внимание

    Если вы решили самостоятельно проверить техническое состояние квартиры, следует обратить внимание на наиболее важные его аспекты, к которым относятся:

    • площадь квартиры
      • фактическая площадь квартиры должна соответствовать площади, указанной в техническом паспорте, выданным БТИ. Точно установить площадь каждого помещения в квартире можно по периметру потолка, измерив стороны помещения и произведя простой арифметический расчет по формуле вычисления площади (S = a • b);
      • все помещения должны соответствовать утвержденному плану квартиры. В случае если была произведена перепланировка внутриквартирных помещений, ее законность должна быть подтверждена соответствующим документом, заверенным БТИ – разрешением на перепланировку. На измененную планировку составляется новый план, который утверждается соответствующей организацией;
      • створы окон должны иметь качественное прилегание, а оконный блок качественно и герметично установлен в проеме – это обеспечивает надежную температурную защиту помещения;
      • в соответствии с техническими требованиями трубы и шланги не должны иметь нарушения целостности по всей их протяженности, должно быть обеспечено качественное их соединения в местах стыка, их схема прокладки должна соответствовать проектной;
      • стены в местах стыка друг с другом и с потолком не должны иметь разрывов и щелей (это свидетельствует об усадке здания, которое может постоянно или периодически продолжаться вследствие проектных или иных ошибок);
      • они не должны иметь разрывов и щелей, расстыковки сочленений, признаков разрушения;
      • проверить работоспособность вентиляционных вытяжек можно, поднеся к проему шахты зажженной спички.

      Наряду с предпродажным осмотром квартиры, целесообразно осмотреть:

      • внутридомовое оборудование
        • лифт,
        • инженерные сети общего пользования (располагаются в подвальных помещениях или на цокольных этажах дома);

        Осмотр квартиры в новостройке

        

        Провести предпродажный осмотр квартиры в новостройке сложнее по той простой причине, что иногда сделка купли-продажи может совершаться задолго до ввода здания в эксплуатацию, а значит и установка инженерных коммуникаций и внутридомового оборудования еще не проведено.

        Постарайтесь максимально отложить время заключения Договора о покупке квартиры, но если вы ее приобретаете еще на стадии строительства, обратите внимание на:

        • качество и герметичность установки оконных и балконных блоков;
        • правильность и выверенность установки межкомнатных и межэтажных перекрытий;
        • качество материалов, используемых для прокладки коммуникационных сетей;
        • правильность установки межкомнатных дверей и проемов.

        Полезные советы от опытных риелторов

        Продавцам недвижимости не свойственно идти на лишние траты без веской причины. Поэтому осматривая квартиру, обращайте внимание на детали – они помогают открыть недобросовестные намерения продавца, пытающегося скрыть недостатки квартиры с целью получения высокой цены.

        • свеженастеленный линолеум в комнате, где последний ремонт был сделан явно не в последние пять лет, намекнет вам на проблемы с полом, которые пытаются «замаскировать» новым линолеумом,
        • чрезвычайно толстый слой краски на батарее может свидетельствовать о попытке «запечатать» место протечки в радиаторе;
        • наличие плесени под водоводом или канализационной трубой укажет на наличие не устраняемых протечек.

        Предельно внимательно изучайте и анализируйте увиденное во время осмотра. И не забудьте перед заключением сделки посетить ЖЭС (ТСЖ, ЖСПК) для уточнения данных о задолженности по покупаемой вами квартире.

        Эти меры предосторожности помогут вам умело и аргументированно провести торг по стоимости квартиры, а также избежать лишних трат после заселения в нее.

        14 советов, как проверить квартиру перед покупкой

        

        Недостатка мошеннических схем на рынке недвижимости нет, поэтому, чтобы не попасть в руки аферистов, необходимо учесть многие нюансы и внимательно изучить документы. Риелторы и юристы рассказали, как самостоятельно проверить вторичную квартиру перед покупкой.

        1. Получите выписку из ЕГРН

        Чтобы обезопасить себя от признания сделки по покупке квартиры недействительной, нужно проверить ее юридическую чистоту. А для этого, в первую очередь, изучить правоустанавливающие документы. Предоставить их по вашему требованию должен продавец. При осмотре объекта стоит попросить у собственника выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и справку о регистрации.

        Сервис «Предоставление сведений ЕГРН» на сайте Росреестра позволяет получить информацию о характеристиках объекта недвижимости, об основании возникновения права собственности у продавца, а также сведения о нахождении имущества в залоге, наличии отметок о невозможности подачи документов на государственную регистрацию без личного присутствия продавца и др. путем получения выписки из реестра.

        Нажмите на область «Выписки из ЕГРН об объектах недвижимости и (или) их правообладателях» (для этого может понадобиться зайти на сайт с помощью аккаунта на «Госуслугах»), пройдите по следующим ссылкам. В разделе «Укажите цель обращения» выберите «Получить выписку из ЕГРН». Далее — «Об объекте недвижимости». Для получения наиболее полной информации рекомендуем заказать выписки двух видов: «О характеристиках и правах на недвижимость», «О переходе прав на объект недвижимости». Введите данные и подайте заявление.

        С 1 марта 2023 года вступили в силу изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Теперь по умолчанию в выписке из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости, принадлежащего физическому лицу, скрыты данные о собственнике. Получить их можно двумя способами. По вашей просьбе собственник может сам раскрыть эти данные — для этого ему нужно подать соответствующее заявление в Росреестр. Либо же совместно с собственником можно обратиться к нотариусу для получения выписки из ЕГРН, содержащей сведения о правообладателе, уточнила юрист Дарья Коровина.

        

        

        2. Запросите нотариальную доверенность

        Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при ее показе», — уточнил руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов.

        От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности», — рекомендует Данильченко.

        

        Для того чтобы проверить какой-либо документ, выданный нотариусом (доверенность, согласие супруга, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи), можно просканировать камерой смартфона его QR-код, размещенный в правом нижнем углу документа, пояснил председатель Комиссии Московской городской нотариальной палаты по информационному обеспечению нотариальной деятельности Вадим Сопин. «На экране появится ссылка с реквизитами нотариального документа — фамилия и имя заявителей, дата совершения нотариального действия. Если данные совпадают с текстом документа, он достоверный», — подчеркнул эксперт.

        Проверка по QR-коду покажет, зарегистрирован ли интересующий вас документ в Единой информационной системе нотариата (ЕИС), куда вносятся сведения обо всех совершенных в стране нотариальных действиях. Нотариальную доверенность можно дополнительно проверить с помощью сервиса проверки доверенностей на сайте ФНП. Здесь вы можете убедиться, что доверенность действительно удостоверялась нотариусом и впоследствии не отменялась.

        

        3. Проверьте основание права собственности

        Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права», — советует Данильченко.

        Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.

        

        4. Узнайте, кто зарегистрирован в квартире

        Для проверки всех зарегистрированных в квартире жильцов необходимо запросить у продавца справку о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи, которые входят в Единый жилищный документ. Получить их может собственник или любой зарегистрированный на данной жилплощади в МФЦ в течение 30–40 минут при подаче заявления и предоставлении паспорта и документов, подтверждающих право пользования помещением, пояснила Данильченко.

        

        В справке будут указаны сведения не только о тех гражданах, которые зарегистрированы по адресу на момент ее выдачи, но и о людях, которые были здесь прописаны ранее, то есть с самой календарной даты сдачи жилья в эксплуатацию, пояснила она. По справке формы 9 можно проследить всю историю жилого помещения. Этот документ поможет установить, есть ли в квартире несовершеннолетние жильцы или люди, отбывающие тюремный срок, иногда — люди, выехавшие на длительное лечение, которые потом смогут заявить свои права на жилплощадь.

        

        Если несовершеннолетние дети прописаны в квартире, покупателю следует заблаговременно выяснить, имеется ли альтернативное жилье, соответствующее требованиям законодательства. «Особое внимание следует обратить на это, если квартира приватизирована. Покупателю необходимо выяснить, были ли прописаны на жилплощади несовершеннолетние в момент приватизации. Если да, то дети автоматически включены в состав собственников. Если речь идет о принадлежащем ребенку праве собственности, то покупателю необходимо получить разрешение на совершение сделки от органов опеки, а ребенок будет являться участником сделки. Органы опеки должны отследить, чтобы условия нового жилья для несовершеннолетнего были не хуже, чем продаваемого, с сохранением размера его доли. Только в этом случае опека выдаст разрешение на его продажу», — подчеркнула юрист.

        5. Изучите разрешение супруга

        Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.

        Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.

        

        6. Запросите информацию в МВД

        Не менее важно проверить документы, подтверждающие личность собственника. Здесь не должно быть каких-либо ошибок или исправлений, иначе есть вероятность, что перед вами мошенник. С помощью онлайн-сервиса Министерства внутренних дел России можно убедиться, что паспорт действителен и серия, номер документа, а также фамилия, имя и отчество совпадают с теми, что указаны в выписке из ЕГРН и документах на квартиру.

        «Сервис позволяет самостоятельно проверить статус паспорта, предъявленного продавцом, на предмет его действительности. Заполните поля «Серия паспорта» и «Номер паспорта», введите код с картинки, затем нажмите кнопку «Отправить запрос». По результатам проверки сервис либо подтвердит, что паспорт среди недействительных не значится, либо сообщит, что паспорт недействителен (изъят, уничтожен)», — уточнила Дарья Коровина.

        

        7. Проверьте справку по ипотеке

        Еще один документ, который стоит проверить, — это справка о погашении жилищного кредита. «Если квартира покупалась на ипотечный кредит, стоит попросить у продавца справку из банка, выдавшего его, с подтверждением, что заемщик исполнил свои обязательства в полном объеме. Если кредит до конца не погашен, необходимо получить справку из банка о задолженности, чтобы совместно с банком разработать схему проведения сделки по отчуждению квартиры, поскольку до момента погашения кредита квартира находится в залоге у банка, а ее отчуждение возможно только с его согласия», — пояснила руководитель юридической службы риелторской компарнии «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

        

        8. Проверьте справки ПНД и НД

        Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.

        Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.

        

        9. Изучите кадастровый паспорт

        Перед покупкой квартиры необходимо изучить кадастровый паспорт — в нем содержатся актуальные сведения по объекту недвижимости, которые нужно знать покупателю до совершения сделки. «Быстрая бесплатная информация, которую может получить любой желающий, — это основные характеристики квартиры: кадастровый номер, адрес, площадь, категория, тип и назначение объекта», — комментирует основатель и партнер юридической компании «Бугров и партнеры», руководитель направления «Защита бизнеса» Сергей Соловьев.

        Самый простой способ проверить правильность и актуальность сведений, отображенных в кадастровом паспорте и выписке из ЕГРН для покупателя, — это онлайн-запрос по объектам недвижимости в разделе «Сервисы» на сайте Росреестра. Вы сможете проверить кадастровый номер, адрес объекта и регистрационную запись о праве собственности либо обременении, уточнил Соловьев. По его словам, на этом сервисе можно заказать расширенную справку и сверить ее данные с данными, предоставленными продавцом.

        

        10. Проверьте задолженности по коммуналке

        Если не хотите платить чужие долги, стоит проверить, нет ли у продавца задолженности по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт. «Такие сведения могут содержаться в едином жилищном документе либо в отдельной справке. Необходимо учитывать, что задолженность прежнего собственника по взносам за капитальный ремонт после отчуждения им жилого помещения переходит к новому собственнику», — рассказала юрист компании «Инком-Недвижимость».

        11. Не забывайте о безопасности

        С распространением онлайн-сервисов в сфере недвижимости найти и проверить информацию о квартире стало проще, подчеркнул Закирьянов. Но при использовании подобных сервисов не стоит забывать о базовых правилах безопасности в сети, добавил он:

        • никогда не передавайте третьим лицам данные банковских карт (CVV/CVC-код банковской карты или коды из СМС-сообщений от банка);
        • не переходите по банерной рекламе и ссылкам на внешние сайты, которые присылают другие пользователи, и ни в коем случае не вводите на таких сайтах свои персональные данные;
        • всегда проверяйте значок замка в браузере и адрес сайта;
        • ни при каких условиях не вносите предоплату. В случае аренды существует практика оплаты последнего месяца и залога за имущество;
        • обсуждайте подробности сделки во встроенном мессенджере, а не по телефону или WhatsApp.

        12. Не пренебрегайте специалистами

        Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.

        Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.

        Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.

        13. Проверьте банкротство и доверенности

        «Поиск публикации» в Вестнике государственной регистрации позволяет проверить наличие в отношении юридического лица сообщений о существенных фактах (например, о ликвидации, реорганизации), о банкротстве, а также об отмене доверенностей. «Прокрутите стартовую страницу до раздела «Поиск публикации». В графе для заполнения укажите ИНН или ОГРН юридического лица, и система выдаст имеющиеся сведения либо сообщит, что таковых не обнаружено», — отметила Дарья Коровина.

        Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ) также позволяет проверить, не ведется ли в отношении продавца одна из процедур банкротства, предусмотренных Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)». «Можете также воспользоваться инструментом расширенного поиска. Если лицо находится в процедуре банкротства, в его карточке в разделе «Дела о банкротстве» будет отображена соответствующая информация. Помимо этого, ниже будет приведен перечень юридически значимых сообщений, касающихся данного лица», — уточнила Коровина.

        14. Проверьте судебные дела

        ГАС «Правосудие» поможет узнать информацию о текущих и завершенных судебных спорах с участием продавца, рассматриваемых судами общей юрисдикции и мировыми судьями. Поиск споров в отношении продавца можно осуществить по месту его жительства и по месту нахождения недвижимого имущества. Определить, какой суд уполномочен рассматривать такой спор, можно, исходя из информации о территориальной подсудности, размещенной на сайте конкретного суда общей юрисдикции или мирового судьи.

        «Определив нужный суд общей юрисдикции, откройте раздел «Судебное делопроизводство» (он также может называться «Поиск по судебным делам» или аналогичным образом). Далее — «Поиск информации по делам». Затем выберите картотеку поиска и введите данные продавца. Имейте в виду, что при вводе только Ф. И. О. или наименования юридического лица система может предложить список дел, участниками которых будут иные лица, нежели искомые», — уточнила Коровина.

        Картотека арбитражных дел поможет узнать информацию о текущих и завершенных судебных спорах с участием продавца недвижимости, рассматриваемых арбитражными судами, в том числе о делах о банкротстве. В левой верхней части страницы в графе «Участник дела» введите ИНН или ОГРН юридического лица либо его наименование или Ф. И. О. физического лица. Система выдаст перечень имеющихся в ней дел.

        «Банк данных исполнительных производств» на сайте Федеральной службы судебных приставов содержит информацию о ведущихся и недавно прекращенных (оконченных) исполнительных производствах. «Для поиска сведений о физических лицах выберите субъект Российской Федерации по месту жительства продавца либо по месту нахождения недвижимого имущества, введите его Ф. И. О. и дату рождения. Искать компании лучше по ИНН юридического лица. Это также можно сделать через вкладку «Поиск юридических лиц», но зачастую он менее эффективен. Обратите внимание, что ранее прекращенные (оконченные) производства могут не отображаться в результатах поиска», — уточнила Коровина.

        Как выбрать квартиру на вторичном рынке

        Рынок вторичного жилья — полностью готовая недвижимость, на которую оформлены и зарегистрированы права собственности в Росреестре, другими словами — у которых уже есть собственник. В процессе продажи квартира переходит во «вторые руки», а потому и называется «вторичной».

        Вторичный рынок недвижимости не ограничивается домами старой постройки, это могут быть недавно возведённые комплексы, где собственник уже провёл регистрацию права собственности. Первичным собственником может быть как физическое, так и юридическое лицо или сам застройщик.

        С чего начать выбор квартиры

        Покупатель не всегда точно знает, с чего начинать поиски нужной квартиры. Для начала сформулируйте основные критерии выбора:

        От этого может зависеть тип недвижимости (коммерческая или жилая), её расположение, размер и другие характеристики.

        Уделите время выбору планировки, комфортной для вас, и обратите внимание на порядок цен на квартиры с нужным для вас числом комнат. Так вы сформируете реалистичные ожидания от предстоящей покупки.

        Наиболее распространённые типы планировок:

        – Студия
        Однокомнатная квартира, в которой нет перегородок между жилой комнатой и кухней, стенами отделен только санузел.

        – Изолированная
        Каждая из комнат имеет свой выход в коридор или прихожую.

        – Смежная
        Характерна для двухкомнатных квартир: вход в одну из комнат осуществляется через другую комнату.

        – Свободная планировка
        Предполагает, что стены внутри квартиры не несущие, планировку можно изменить по желанию собственника. Однако согласование для проведения перепланировки и/или переустройства должно быть получено, подробнее об этом читайте в статье.

        Чаще всего покупатель не располагает полной суммой для покупки квартиры, поэтому использует заёмные средства — ипотеку. Комфортный ежемесячный платёж — 25-30% общего бюджета, чтобы денег хватило на поддержание приемлемого уровня жизни.

        Если бюджет намечен, а в голове уже сложился примерный образ желаемой квартиры, переходите к следующему шагу — выбору района.

        Район проживания — на что обратить внимание?

        Выберите один или несколько районов, в которых готовы проживать. Возможно, подходящий район уже определён, если цель покупки связана с локацией проживания. Если нет, обратите внимание на:

        — транспортную доступность
        Оцените время на дорогу до основных посещаемых мест, например, до работы. Если пользуетесь общественным транспортом, обратите внимание на маршрут до метро или остановок, на количество маршрутов, их частоту, загруженность дорог в разное время суток.

        — объекты инфраструктуры
        Отталкивайтесь от важных для вас критериев и потребностей. Это может быть наличие определённых магазинов в округе, отдаленность от аптек, поликлиник. Так для автомобилистов особенно будет важно чисто парковочных мест, для семей — наличие детский садов, школ и площадок.

        — экологичность
        Важный фактор, напрямую влияющий на здоровье человека. Поищите информацию об экологии района, проверьте, есть ли поблизости заводы или другие промышленные объекты.

        Какой тип дома выбрать для покупки вторичной квартиры?

        Обратите внимание на технологии постройки дома, они напрямую влияют на его характеристики.

        — Монолитный дом
        Изготавливается из железобетона, как правило, облицовывается навесными панелями. Несущая функция возложена на каркас, а не стены, что позволяет без проблем сделать перепланировку или переустройство квартиры (подробнее, о том, как законно сделать перепланировку читайте в статье). В таких домах, как правило, высокий уровень слышимости, но при этом высокая теплоизоляция.

        — Панельный дом
        Строится из панелей с тепло- и звукоизолирующими материалами. Дома, построенные до 2000 года, знакомы всем как «хрущевки», более поздние постройки намного комфортнее и уютнее. Особенность постройки, как правило, становится причиной высокий слышимости и теплопотери.

        — Кирпичный дом
        Считается более качественным и дорогостоящим. Кирпич хорошо держит тепло и обладает высокой шумоизоляцией, но сделать перепланировку будет сложно, так как большинство стен несущие.

        При осмотре выбранного дома обратите внимание на состояние здания и его придомовой территории, оцените, какова влажность и шумоизоляция помещения.

        Выберите квартиру

        Отбор района и типа дома помогают сузить перечень потенциальных квартир. Воспользуйтесь услугами риелтора или подберите квартиру самостоятельно через специализированные площадки для продажи недвижимости: Циан, Яндекс Недвижимость, Авито и другие.

        Обратите внимание на важные для вас параметры. Например, ими могут быть:
        — площадь жилья
        — число комнат в квартире, их размер и расположение относительно друг друга
        — количество и ориентация окон: какой внешний вид открывается из окна, солнечная ли сторона
        — количество санузлов и их состав (совмещённые или раздельные, с ванной или душем)

        Выберите вторички, подходящие под ваши критерии и запланируйте их осмотр.

        На что обратить внимание при осмотре квартиры?

        При выборе квартиры не стесняйтесь задать все интересующие вас вопросы. Чтобы не забыть узнать о чём-то важном, составьте список заранее.

        Что стоит проверить:
        — свежесть ремонта
        — напор воды
        — состояние сантехники, труб, батарей, например, присутствие ржавчины или протечек
        — состояние проводки, работу выключателей и розеток
        — следы плесени или грибка
        — герметичность окон
        — наличие нежелательных «соседей»: тараканов, муравьев и других
        — соответствует ли квартира плану, не было ли несогласованных переустройств или перепланировок

        Семь раз отмерь, один раз отрежь

        Если вы нашли понравившееся жильё, не спешите покупать квартиру. Проверьте документы, чтобы обезопасить себя от неприятностей или мошеннических схем.

        С какими ситуациями можно столкнуться:

        — Приватизированная квартира
        Если во время приватизации в квартире было прописано несколько жильцов, один из которых отказался участвовать в процессе, за ним навсегда остаётся право проживания.

        — Участие в сделке купли-продажи несовершеннолетних или недееспособных людей
        Суд может отменить сделку при оспаривании приобретения квартиры.

        — Продажа квартиры, полученной в наследство
        Если права собственности на квартиру вступили недавно, существует риск появления других наследников, а сделка по покупке жилья может быть оспорена.

        О том, какие документы необходимо проверить и как обезопасить себя от непредвиденных ситуаций, читайте в статье.

        Как оформить ипотеку в Банке ДОМ.РФ для покупки квартиры на вторичном рынке

        Если накопленных средств на покупку вторичной квартиры недостаточно, воспользуйтесь ипотекой — целевым кредитом на покупку недвижимости. Банк ДОМ.РФ предлагает множество ипотечных программ, среди которых есть льготные — это позволит снизить процентную ставку по ипотеке.

        Для оформления ипотеки:
        — ознакомьтесь с требованиями выбранной программы, убедитесь, что вы соответствуете им (например, возраст, стаж работы)
        — воспользуйтесь калькулятором ипотеки, чтобы рассчитать приблизительный размер ежемесячного платежа при выбранных условиях: стоимости недвижимости, сроке и сумме первоначального взноса (о том, как накопить на первоначальный взнос, писали в статье),
        — заполните заявку на выдачу ипотечного кредита в Личном кабинете ипотеки и дождитесь предварительного решения, если каких-либо данных не будет хватать или что-то будет заполнено неправильно, с вами свяжется сотрудник Банка для уточнения деталей
        — предоставьте документы по объекту недвижимости и получите одобрение Банка
        — оформите ипотечную сделку

        Подробнее с шагами можно ознакомиться в Памятке.

        Покупка квартиры — не импульсивное решение, а потому требует тщательности при выборе. Подберите квартиру, подходящую вам по бюджету, расположению, ремонту и другим важным для вас параметрам. Не пренебрегайте безопасностью — проверяйте все документы, чтобы обезопасить себя в будущем.

        Как купить квартиру на вторичном рынке: идем на просмотр

        Купить квартиру в новостройке проще: ее юридическая история чиста, поэтому рисков меньше. Главное, выбрать надежного застройщика и следить за этапами строительства. Купить квартиру на вторичном рынке — задачка со звездочкой. Рассказываем, на что обратить внимание на просмотре квартиры и при встрече с продавцом, если вы будете у квартиры не первым собственником.

        �� Подготовьтесь к просмотрам

        Создайте таблицу с самыми важными критериями и распечатайте ее. Когда будете на просмотре, записывайте адрес и ставьте пометки в графах. Даже если просмотров будет много, благодаря записям вы сможете сравнить варианты и сделать выбор будет проще.

        Хорошо зарядите телефон или возьмите фотоаппарат. Лучше сделать несколько кадров квартиры, подъезда и двора самостоятельно. Так вы сохраните впечатление от просмотра

        �� Соберите информацию в интернете

        Посмотрите по картам, какие организации находятся в доме и есть ли шумные бары или кафе. Изучите местность и инфраструктуру: где остановки транспорта, есть ли рядом магазины, школы, больницы и детские сады.

        Узнать о проблемах в доме и получить техническую информацию о нем можно на специальных порталах. Например, для Санкт-Петербурга достаточно ввести адрес — и вы узнаете, с какими проблемами сталкиваются жильцы.

        Информацию по России можно попробовать поискать на портале «Дом-минжкх»

        �� Внимательно осмотрите квартиру

        Лучше назначить просмотр на дневное время: собственнику будет труднее скрыть недостатки квартиры.

        Повторяйте на осмотре сценарии из жизни: открывайте окна, включайте и выключайте воду и электричество — так поймете, нет ли проблем с напряжением и держит ли сеть нагрузку.

        Проверьте, как греют батареи, осмотрите потолки и стены, расспросите, не топили ли соседи, есть ли проблемы с насекомыми.

        Осмотрите подъезд и придомовую территорию: есть ли ремонт, стоят ли контейнеры для мусора и как работает лифт

        �� Спросите, кто собственник

        Часто квартиру показывают риелторы. Уточните, кто собственник квартиры и будет ли он лично принимать участие в сделке.

        Если вместо собственника квартиру продает другой человек по доверенности, то проверьте ее подлинность.

        У собственника лучше тоже проверить паспорт. Мы рассказывали про случай, когда квартиру продал на самом деле не собственник, а арендатор по поддельному паспорту

        �� Уточните, есть ли среди собственников несовершеннолетние

        Если в квартире есть детская доля, то продать без органов опеки ее не получится: они должны дать свое согласие на продажу. Такая сделка займет время.

        Родители должны заранее согласовать сделку с опекой и либо выделить долю ребенку в другом жилье, либо положить деньги на специальный счет.

        Если у продавца есть дети, но они не собственники, узнайте, не использовал ли он материнский капитал. Лучше перестраховаться и попросить у него нотариальное заявление об этом или справку из ПФР

        �� Узнайте, нужна ли собственнику квартира взамен

        Иногда люди продают квартиру, чтобы купить другую. Такие варианты называют сделкой со встречной покупкой, или альтернативной сделкой.

        При прямой купле-продаже продавец получает деньги за квартиру напрямую и тратит их по своему усмотрению — не обязательно на новое жилье. При альтернативной сделке деньги от покупателя пойдут не продавцу, а другому лицу, у которого сам продавец покупает квартиру.

        При такой сделке продавцу может потребоваться больше времени на поиск нужного варианта, поэтому это повод попросить скидку

        ⚠️ Выясните, есть ли на квартире обременения

        Они замедляют сделку, а иногда из-за них сделку могут признать ничтожной или недействительной. Вот самые частые из обременений.

        Ипотека — продать квартиру можно только с согласия банка. Но есть варианты, когда квартиру продают даже в ипотеке.

        Аренда — если договор есть и он зарегистрирован, арендатор может продолжить пользоваться квартирой, пока не истечет договор, даже если сменится собственник.

        Арест — если пристав наложил арест на квартиру за долги, то продать ее нельзя, пока их не погасят, а арест не снимут. Если квартира понравилась, лучше проконсультируйтесь с юристом

        �� Спросите, когда собственник приобрел права на квартиру

        По общему правилу сделку можно оспорить в течение трех лет — это срок исковой давности. Срок начинает течь с момента, когда человек узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Но есть предел — 10 лет с момента нарушения.

        Если собственник владел квартирой менее трех лет, узнайте, почему он решил ее продать. К такой сделке нужно подходить внимательно, иногда лучше привлечь юриста.

        Если он владел квартирой более трех лет, сделку оспорить будет сложно, суды нечасто восстанавливают срок исковой давности. Если владел более десяти лет, рисков намного меньше

        �� Обсудите, какая сумма будет указана в договоре

        Иногда продавцы предлагают занизить стоимость в договоре, например чтобы заплатить меньше налогов с продажи.

        Не рекомендуем на это соглашаться: лучше указать реальную стоимость квартиры.

        Если что-то пойдет не так, то вам вернут сумму, которую вы указали в договоре, а еще вы не сможете получить налоговый вычет полностью — только с суммы, указанной в договоре, в пределах 2 млн рублей. Если квартира стоит больше 2 млн рублей, вычет вернете полностью

        �� Спросите о семейном положении собственника

        Узнайте, был ли зарегистрирован брак, какой статус у отношений сейчас, есть ли дети. Свои слова он может подтвердить справкой из загса или нотариальным заявлением. А вот штампа в паспорте может не быть.

        Если квартиру купили в браке, неважно, кто указан ее собственником, — это совместное имущество супругов. Для сделки понадобится нотариальное согласие второго супруга на продажу.

        Если супруги в разводе, узнайте, был ли раздел имущества. Возможно, по документам собственник — только один бывший супруг, но второй может рассчитывать на половину квартиры. А провести раздел можно и через три года после развода

        �� Спросите про документы-основания

        Вам нужно выяснить, как продавец получил эту квартиру. Он мог ее купить, унаследовать, или ему могли подарить квартиру — в каждом случае есть свои риски.

        При приватизации узнают, кто из членов семьи и участвовал в ней. Если человек отказался от приватизации, у него есть право пожизненного проживания в квартире. Если в приватизации не участвовал несовершеннолетний член семьи, сделку могут оспорить.

        При наследовании могут найтись другие наследники, которые при определенных обстоятельствах могут оспорить сделку. А дарение можно отменить или тоже оспорить.

        Купля-продажа — наименее рискованный вариант. Попросите продавца показать вам договор, расписку в получении денег и акт приема-передачи

        �� Выясните, есть ли перепланировки

        Посмотрите технический паспорт и соотнесите его с реальной планировкой. Проверьте, не было ли в квартире незаконной переделки.

        Если да, то попросите продавца узаконить перепланировку или сделать вам скидку.

        Есть вероятность, что после покупки этим придется заняться вам, а если перепланировку оформить не получится, то заставят вернуть все в первоначальное положение, а еще могут оштрафовать

        �� Обсудите, что с долгами по ЖКХ

        Задолженность по ЖКУ не переходит к новому собственнику, но, скорее всего, вам придется доказывать это управляющей компании.

        Если есть задолженность по капремонту, то после сделки ее придется погасить вам, но можно списать долг старше трех лет.

        Если есть задолженность по ЖКУ, от квартиры не стоит отказываться. Вы можете предусмотреть в договоре, что продавец погасит задолженность самостоятельно перед сделкой или сделает вам скидку на сумму задолженности

        �� Больше нюансов — в нашем курсе «Как выбрать квартиру»

        Вот что еще рекомендуем почитать, если покупаете квартиру:

        

        Год назад покупали. Посоветую заранее запастись терпением и что у более 70% квартир могут быть проблемы с документами. Идеальную квартиру можно искать годами, либо найти месяцев за 6, но идти на компромиссы. И лучше заранее узнать, что в квартире прописаны дети/собственник в Америке или рядом планируют строить шоссе, чем тратить время и ехать на показ. И желательно с самого верхнего этажа пройти вниз по пожарной лестнице и просмотреть на каком этаже валяются пивные банки, окурки или витает запах мочи и если это на вашем будущем этаже, то соседи могут быть не из лучших. И посмотреть на оконные рамы соседей. Если рядом с вашим будущим окном у соседей старые окна, то есть повод заглянуть. И на последнем этаже обращать внимание на подтеки с крыши.

        Ещё хороший вариант покупать вторичку в ипотеку. Банк хорошо проверяет квартиру, так как она будет в залоге у банка. Банк может указать на риски, запросить доп документы и отказать в кредите, если сомневается в квартире.

        Тыкайте в стены, насколько это возможно, поднимайте линолеум. Обязательно поговорите с соседями про дом. Купили сталинку, по документам стены кирпичные, а по факту деревяшки с бетоном) веселый сюрприз

        Я весной брал квартиру с убитым ремонтом, но с хорошим расположением дома. По цене вышло ниже, зато ремонт делал под себя. Сейчас мебелью обставляю.
        На просмотр старался ходить ближе к вечеру — в некоторых домах выползали алкаши, в части квартир от соседей была слышна бьющаяся посуда или громкая музыка.
        Если есть время, то советую прогуляться вокруг дома — сразу найти магазин/детскую площадку/школу/парк. Посмотреть что с доступностью парковочных мест. Можно пообщаться с жильцами дома (узнать про капремонт), с консьержем(если есть) — тоже можно почерпнуть информацию.
        Ну и, само собой, никаких свежих (до 3 лет) наследств, никаких дарений. Никаких алкашей, наркоманов и психически больных среди собственников. Очень осторожно с детьми — опека запросто непонятно почему может в самый последний момент отказать. К сожалению, процентов в 80 квартир даже смысла нет идти по вышеперечисленным причинам.

        Влад, спасибо за комментарий. Соседи это главное.

        >> Купля-продажа — наименее рискованный вариант. Попросите продавца показать вам договор, расписку в получении денег и акт приема-передачи

        При это предыдущий собственник мог иметь пакет из всех описанных выше рисков. Так что совет так себе.

        Получение по ДДУ(/ДКП от застройщика) без переуступок надёжнее выглядит.

        Купила сегодня, рассказываю по свежим следам.

        Снаружи дома: смотрим на окна соседей (старые деревянные рамы должны насторожить), состояние подъезда (нет ли запахов, мусора, подтеков, которые говорят о том, что крыша протекала).

        Внутри: проверяем водопроводные трубы, электрическую проводку, розетки, потолок (актуально для верхних этажей), работают ли краны на воду, работает ли плита, не заедает ли механизм открывания окон.

        Отдельно я еще спрашивала у собственников о соседях и средних размерах коммуналки.

        Ха) документы, вот что важно. Сколько владеет собственник и на каком основании. Если дарение, ну нафиг. Лучше хороший подъезд и стремный ремонт внутри квартиры.
        Расширенная выписка из ЕГРП. Но ее вроде не так просто сейчас достать. Ньюансов куча, лучше юриста/ риелтора. Сумма большая и риск потерять тоже очень большой.
        Про новостройки не соглашусь, подруга купила квартиру в МО, стройку стали задерживать, подала на расторжение договора, через приставов пытались получить деньги но тщетно. Была возможность остаться и без денег и без квартиры. При этом обязательств по оплате ипотеки никто не снимал.

        user1689590, новостройка — не обязательно в ещё не готовом доме

        Системный, тем паче, мат капитал, дети, ипотеки и прочие прелести.

        

        Проблема данного Чек-листа в том, что людям далеким от юриспруденции или недвижимости он может оказаться не полезен. То есть человек не купит квартиру, которую вполне стоило купить, из-за излишнего страха или выдвижения неадекватных требований. Или купит ту, которая проходит по чек-листу. Но так как нюансов в недвижимости все же поболее указанного, то все равно нарвется на плохой вариант. У меня была мысль, что если бы была краткая распиаренная методичка для покупателей и продавцов недвижимости, то риелторов может было справедливо оставить не у дел по львиной доле простых сделок. Но все же для самостоятельного покупателя подобной краткой инструкцией не обойтись — прочитать ему надо сильно больше.
        Со своей стороны, укажу на нюанс, который не знал, и из-за этого не заметил серьезную неприятность. Батареи отопления надо пробовать не сверху, а снизу, в дальней от подводящего водяного стояка части. В отопительный сезон они должны быть там хотя бы слегка теплыми. Если там все комнатной температуры, то в доме, скорее всего, проблемы со стояками. И у вас будет регулярно сбоить отопление. Решить это вы даже с помощью денег не всегда сможете, так как будете зависеть от множества соседей и управляющей компании.

        Читать:

        Куда сходить в туле на выходные