Как проверить продавца на банкротство

Как проверить человека перед тем, как покупать у него квартиру или дом, чтобы не остаться и без жилья, и без денег

Покупка жилья может закончиться для человека весьма плачевно, если сделку признают недействительной: покупатель рискует остаться и без квартиры, и без денег (ведь продавцу никто не запрещает тут же истратить всю полученную от покупателя сумму по своему усмотрению). Возникает вполне логичный вопрос: как же защититься от подобных неприятностей, покупая квартиру или дом?

С этого года действует особый механизм государственной защиты покупателей, которые лишились жилья из-за отмены сделки судом (ст. 68.1 Закона 218-ФЗ).

Если в течение полугода с продавца не удастся взыскать деньги, ущерб возмещается из казны РФ. Но компенсация полагается только добросовестному покупателю (который на момент заключения сделки не мог ни знать, ни разумно предположить, что там кроются какие-то подвохи).

Поэтому важно обеспечить себя доказательствами, что перед подписанием договора купли-продажи жилья вы проверили своего контрагента и убедились, что от вас ничего не утаивают.

Проверка проводится на основе официальных источников, которые находятся сейчас в публичном доступе.

Выясняем, не тянется ли за продавцом «криминальный след»

Прежде всего, стоит убедиться в том, что его паспорт не поддельный. Заходим на сайт Главного управления по вопросам миграции МВД России, выбираем сервис «Проверка по списку недействительных российских паспортов», указываем серию и номер паспорта продавца и отправляем запрос.

Ответ выдается сразу же. Если паспорт «чист», то его нет в списке недействительных. Кроме того, на портале ГАС «Правосудие» можно узнать, не был ли ваш продавец фигурантом уголовного дела.

Выбираем вкладку «Федеральные суды общей юрисдикции», далее — «Поиск по делам и судебным актам», выбираем субъект РФ и указываем Ф.И.О. интересующего вас человека. Система выдаст все судебные дела, в которых за последнее время участвовал ваш продавец, с текстами вынесенных постановлений.

Проверяем, кому и сколько уже задолжал этот продавец

Чем больше у продавца долгов, тем выше риск, что он не сможет вернуть деньги в случае отмены сделки.

Самым известным источником информации о должниках является сайт Федеральной службы судебных приставов: в разделе «Банк данных исполнительных производств» по Ф.И.О. можно выяснить, какие непогашенные долги есть на данный момент у человека.

На портале «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве» можно выяснить, не признан ли ваш продавец банкротом.

Установить, какие долги у него появятся в ближайшее время, можно на упомянутом портале ГАС «Правосудие», а также на официальных сайтах арбитражного суда и судов общей юрисдикции по месту его жительства (там сейчас публикуются все решения, вынесенные в отношении конкретного гражданина).

Убеждаемся, что он действительно имеет право продавать квартиру

Для этого можно заказать электронную выписку из Росреестра об основных характеристиках и зарегистрированных правах на интересующий объект недвижимости.

Этот документ позволит убедиться в том, что продавец точно является собственником квартиры, а также что она не находится в залоге или под арестом.

Кроме того, на сайте районного (городского) суда по месту жительства продавца можно проверить, не лишен ли он дееспособности (поскольку этот вопрос относится к исключительной прерогативе суда). А также не является ли квартира на данный момент предметом судебного спора.

Узнаём, у кого еще (помимо продавца) есть права на эту квартиру

Это, пожалуй, самая сложная задача, поскольку на данный момент нет универсального способа выяснить точно, кто может в будущем претендовать на квартиру.

Можно лишь в некоторой степени обезопасить себя, запросив у продавца документ, на основе которого он приобрел квартиру, а также справку о зарегистрированных в квартире лицах.

К примеру, в договоре дарения может быть условие о пожизненном проживании дарителя. А в договоре купли-продажи может быть указано, что оплата произведена средствами материнского капитала — тогда квартира должна быть оформлена в собственность всех членов семьи, иначе у покупателя потом могут ее изъять по иску прокуратуры или ПФР.

Если же квартира была приватизирована, а кто-то из зарегистрированных в ней лиц не стал собственником (отказался от участия в приватизации), то по закону он может проживать в ней пожизненно и даже новый владелец квартиры не сможет его выселить.

Проверка паспорта продавца на предмет семейного положения и наличия детей также позволит оценить возможные риски при покупке такой квартиры. В частности, для продажи квартиры, приобретенной в браке, понадобится нотариальное согласие второго супруга (если по документам собственником является только один супруг).

Однако если в паспорте нет отметки о браке, то достоверно узнать, покупалась она в браке или нет, увы, невозможно. Даже у нотариусов до сих пор нет доступа к базе ЗАГСа — чего уж говорить о простых гражданах, которым на запрос о семейном положении продавца квартиры в ЗАГСе точно ответят отказом.

Точно так же невозможно точно установить, сдается ли на данный момент квартира по договору безвозмездного пользования или в наем. Ведь по закону обязанности наймодателя не прекращаются с продажей жилья, а переходят к новому собственнику квартиры (ст. 675, 700 ГК РФ).

Но при этом не требуется государственная регистрация для договора безвозмездного пользования. А для договора найма она необходима, только если срок договора составляет не менее года (ст. 674 ГК РФ).

Однако отсутствие регистрации не влечет недействительность сделки. А это значит, что покупатель не сможет заранее узнать, что право пользования квартирой передано по договору другим лицам — и законные жильцы могут нагрянуть, как гром среди ясного неба.

Чтобы покупателя признали впоследствии добросовестным, нужно взять с продавца письменное заверение в том, что такие обстоятельства отсутствуют. В будущем это во многом облегчит покупателю задачу доказать свою добросовестность и взыскать свои деньги с продавца либо получить компенсацию от государства.

Как проверить продавца квартиры на банкротство и почему это важно сделать

Покупка квартиры или дома – сделка, с множеством юридических тонкостей. Поэтому крайне важно перед ее проведением внимательно проверить документацию по недвижимости и данные о продавце. Иначе впоследствии можно столкнуться с серьезными проблемами, например, с банкротством продавца и потерей недвижимости.

Например у человека есть две квартиры, он планирует банкротиться, чтобы не потерять свою вторую квартиру, помимо единственного жилья, да еще и получить прибыль с неё, человек может начать самостоятельно продавать свою недвижимость перед процедурой, не до конца понимая последствия этих действий.

Если такую сделку суд признает недействительной, то покупатель должен будет вернуть купленную квартиру. При этом деньги, отданные за квартиру, он получит не сразу. Обманутый покупатель станет еще одним кредитором и получит деньги в порядке очередности, если вообще что-то получит, так как средства от реализованного имущества, в том числе от квартиры, будут распределены между всеми кредиторами.

Продавец не всегда может являться банкротом в момент совершения сделки купли-продажи. О своем банкротстве он может заявить и после ее совершения. В таком случае риск лишиться купленной квартиры также сохраняется. В течение трех прошедших лет после признания гражданина банкротом все сделки с его имуществом могут быть оспорены. То есть, если человек подал на банкротство в 2023 году, то все его сделки по отчуждению имущества (продал, подарил) за последние 3 года, то есть с 2020 по 2023 будут пристально изучены и могут быть оспорены. Особенно если это имущество было реализовано по очень низкой цене, продано родственникам или вообще подарено. Все сделки по дарению имущества — оспариваются 100%Даже если новый хозяин, уже продал приобретенную квартиру, он будет должен вернуть ее полную стоимость.

Покупатель должен не только внимательно ознакомиться с документацией по недвижимости, но и сделать запросы в различные инстанции, чтобы проверить финансовую состоятельность продавца.

Покупателю необходимо проверить информацию о продавце:

1. В базе данных Арбитражных судов. Там содержится информация о тех, в отношении кого ведется процедура банкротства. 2. На портале «Правосудие». Можно найти данные о ведении в отношении лица исковых производств. 3. На сайте ФССП. Можно узнать, ведутся ли в отношении продавца иные исковые производства. 4. В Едином реестре сведений о банкротстве. На сайте публикуются данные об обанкротившихся лицах.

Можно попросить у продавца выписку по его кредитной истории. Покупатель получить такие данные сам не сможет. Запросить ее может человек сам на себя или тот у кого есть нотариальная доверенность на это.

Необходимо зайти на сайт ЕФРСБ. Во вкладке «Должники» заполнить данные продавца – физического лица. Необходимо знать:• ФИО продавца; • дату его рождения; • регион, в котором он зарегистрирован; • полный адрес квартиры. Если ввести только ФИО, то может выйти несколько лиц с однотипными данными. Такая ситуация возможна даже при выборе региона. Адрес квартиры окончательно позволит убедиться в финансовой состоятельности продавца. Если все же вышла запись по введенным данным, стоит на нее нажать. Это позволит окончательно убедиться в банкротстве продавца. При нажатии открывается карточка должника. Там содержатся дополнительные данные (например, ИНН). Зная их, можно полностью удостовериться в финансовой несостоятельности продавца и отказаться от сделки.

Покупатель не всегда лишается квартиры, если приобрел ее у банкрота. Если покупатель действовал добросовестно и никак не причастен к мошенническим схемам продавца-банкрота, то квартиру у него не отберут. Гражданин, приобретающий имущество у обанкротившегося лица, не понесет ответственности, если купил квартиру по рыночной стоимости. То есть не получил дополнительной выгоды. Если квартира приобретена по заниженной стоимости, то покупатель может лишиться приобретенного имущества. В такой ситуации он приобретает выгоду, а продавец несет убытки. Выгода может расцениваться как соучастие в преднамеренном банкротстве. Поэтому стоит насторожиться и внимательно проверить все данные, если стоимость квартира подозрительно низкая. Ну и в договоре ни при каких условиях нельзя указывать заниженную стоимость объекта недвижимостиСпособ расчета в таких случаях не имеет значения. Риск потерять квартиру возникает, когда она приобретена например на 500 тысяч рублей дешевле, чем ее рыночная цена.

Проверка продавца является важной составляющего договора купли-продажи. А проверка на признание банкротства позволит не потерять дорогостоящее имущество и не лишиться значительной суммы денежных средств.

Как проверить продавца квартиры на банкротство и почему это важно сделать?

Согласно законодательству, гражданин РФ может объявить себя банкротом. В этом случае для оплаты долгов реализуется вся недвижимость должника, кроме его единственного жилья. Если человек продал своё единственное жильё — ничего страшного не будет, сделки с единственным жильём не оспариваются.
Например у человека есть две квартиры, он планирует банкротиться, чтобы не потерять свою вторую квартиру, помимо единственного жилья, да еще и получить прибыль с неё, человек может начать самостоятельно продавать свою недвижимость перед процедурой, не до конца понимая последствия этих действий.

Продавец не всегда может являться банкротом в момент совершения сделки купли-продажи. О своем банкротстве он может заявить и после ее совершения. В таком случае риск лишиться купленной квартиры также сохраняется. В течение трех прошедших лет после признания гражданина банкротом все сделки с его имуществом могут быть оспорены. То есть, если человек подал на банкротство в 2023 году, то все его сделки по отчуждению имущества (продал, подарил) за последние 3 года, то есть с 2020 по 2023 будут пристально изучены и могут быть оспорены. Особенно если это имущество было реализовано по очень низкой цене, продано родственникам или вообще подарено. Все сделки по дарению имущества — оспариваются 100%
Даже если новый хозяин, уже продал приобретенную квартиру, он будет должен вернуть ее полную стоимость.

Проверка продавца перед покупкой квартиры

Покупателю необходимо проверить информацию о продавце:

1. В базе данных Арбитражных судов. Там содержится информация о тех, в отношении кого ведется процедура банкротства.
2. На портале «Правосудие». Можно найти данные о ведении в отношении лица исковых производств.
3. На сайте ФССП. Можно узнать, ведутся ли в отношении продавца иные исковые производства.
4. В Едином реестре сведений о банкротстве. На сайте публикуются данные об обанкротившихся лицах.

Пошаговая инструкция проверки продавца на банкротство

Необходимо зайти на сайт ЕФРСБ. Во вкладке «Должники» заполнить данные продавца – физического лица.
Необходимо знать:
• ФИО продавца;
• дату его рождения;
• регион, в котором он зарегистрирован;
• полный адрес квартиры.
Если ввести только ФИО, то может выйти несколько лиц с однотипными данными. Такая ситуация возможна даже при выборе региона. Адрес квартиры окончательно позволит убедиться в финансовой состоятельности продавца.
Если все же вышла запись по введенным данным, стоит на нее нажать. Это позволит окончательно убедиться в банкротстве продавца.
При нажатии открывается карточка должника. Там содержатся дополнительные данные (например, ИНН). Зная их, можно полностью удостовериться в финансовой несостоятельности продавца и отказаться от сделки.

В каких случаях проданная банкротом квартира останется за покупателем

Покупатель не всегда лишается квартиры, если приобрел ее у банкрота. Если покупатель действовал добросовестно и никак не причастен к мошенническим схемам продавца-банкрота, то квартиру у него не отберут.
Гражданин, приобретающий имущество у обанкротившегося лица, не понесет ответственности, если купил квартиру по рыночной стоимости. То есть не получил дополнительной выгоды.
Если квартира приобретена по заниженной стоимости, то покупатель может лишиться приобретенного имущества. В такой ситуации он приобретает выгоду, а продавец несет убытки. Выгода может расцениваться как соучастие в преднамеренном банкротстве. Поэтому стоит насторожиться и внимательно проверить все данные, если стоимость квартира подозрительно низкая. Ну и в договоре ни при каких условиях нельзя указывать заниженную стоимость объекта недвижимости
Способ расчета в таких случаях не имеет значения. Риск потерять квартиру возникает, когда она приобретена например на 500 тысяч рублей дешевле, чем ее рыночная цена.

Почему у продавца квартиры обязательно нужно запрашивать кредитную историю?

В прошлом году, по данным Федресурса, 192,8 тысячи россиян получили статус банкрота. Это на 62% больше, чем годом ранее. С 2015 года, когда вступил в силу закон о банкротстве физических лиц, несостоятельными признаны более 475 тысяч соотечественников.

При этом долги гражданина-банкрота не сгорают: все его активы (за исключением единственного жилья, да и то в судебной практике уже есть случай, когда у банкрота забрали и единственное жилье — пятикомнатную квартиру) реализуются в счет погашения долговых обязательств.

В 2015 году Павел Захаров купил квартиру за 140 миллионов рублей в элитном районе Москвы. Через несколько лет за квартирой пришли кредиторы. бывшего владельца жилья. Он оказался банкротом, и его кредиторы решили через суд забрать недвижимость. У них это получилось: договор купли-продажи был расторгнут, Павел Захаров остался без квартиры и без денег.

Когда гражданин уже не в состоянии обслуживать кредит, банк дает некоторое время (обычно от трех до шести месяцев), в течение которого должник должен найти деньги для погашения задолженности. Если деньги не найдены, банк выставляет требование и подает иск в суд. В это время должник может совершать сделки, в том числе продавать недвижимость, рассказывает юрист по банкротству граждан Анастасия Губа.

«Но в итоге должнику все равно придется подать на банкротство, так как долг может быть так и не погашен и могут появиться другие кредиторы», — объясняет она.

Согласно закону «О несостоятельности (банкротстве)», сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными. По словам адвоката Ирины Калининой, срок оспаривания таких сделок — три года с момента введения в отношении должника процедуры банкротства.

Именно поэтому проверять на предмет долгов нужно и бывших собственников квартиры.

«Также применяется правило статьи 200 Гражданского кодекса РФ с того момента, когда конкурсный управляющий узнал о сделке. Зачастую новых собственников квартир даже не привлекают в судебный спор, когда оспаривают сделку предыдущих собственников», — указывает адвокат.

Как еще проверить продавца квартиры?

Чтобы предостеречь себя при покупке квартиры у возможного должника и в дальнейшем не остаться без денег и квартиры, необходимо проверить продавца и узнать, не были ли возбуждены в отношении него судебные дела. Как говорит Губа, сделать это можно на сайтах судов по месту регистрации собственника. Также следует проверить уже присужденные долги на сайте судебных приставов, просто введя фамилию, имя, отчество, регион проживания и дату рождения.

«Еще можно посмотреть информацию непосредственно на сайте арбитражного суда в картотеке арбитражных дел, там вы увидите, возбуждено в настоящее время в отношении продавца дело о банкротстве или нет. Дела о банкротстве можно проверить и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. В нем содержатся сведения о физических лицах и организациях, которые признаны банкротами или находятся в процессе дела о банкротстве», — подсказывает юрист.

По ее словам, если этого не сделать, а продавец окажется хроническим должником, при оспаривании сделки в процедуре банкротства вас могут признать недобросовестным, поскольку перед оформлением вы не проверили продавца на все возможные долги.